Har du flyttat ut? Så kräver du tillbaka din överhyra i tid

Har du hyrt en bostad i andra hand och misstänker att du betalat för mycket — så kallad överhyra — har du i många fall rätt att kräva tillbaka det överskjutande beloppet. Men om du redan har flyttat ut är det en sak du behöver känna till genast: tiden är kort. Har hyresförhållandet upphört och du har lämnat lägenheten måste din ansökan om återbetalning ha kommit in till Hyresnämnden inom tre månader från den tidpunkten. Det följer av 12 kap. 55 f § jordabalken. Kommer ansökan in senare kan rätten att få tillbaka överhyran gå förlorad — oavsett hur mycket för mycket du faktiskt har betalat. Det är alltså inte tillräckligt att man "tänkt sig" att agera, eller att man väntar tills man fått tag på alla papper. Det avgörande är när ansökan rent faktiskt når Hyresnämnden. Har du nyligen flyttat, eller står i begrepp att flytta, bör du därför se över ditt läge nu snarare än senare. Bor du däremot kvar i bostaden gäller inte denna tremånadersfrist. Då kan du ansöka under pågående hyrestid utan att någon sådan tidsgräns löper — mer om det längre ner.

Vid andrahandsuthyrning av en hyresrätt får andrahandshyresgästen i regel inte betala mer än vad förstahandshyresgästen själv betalar i hyra. Ovanpå förstahandshyran får ett påslag göras för möbler och utrustning om bostaden hyrs ut möblerad. Det möbelpåslaget får enligt 12 kap. 55 § jordabalken uppgå till högst 15 procent av förstahandshyran, men i praxis ligger ett skäligt påslag ofta runt omkring 10 procent (jämför RH 2022:28). Därutöver får faktiska tillägg läggas på, exempelvis för el eller bredband som ingår. Tar förstahandshyresgästen ut mer än så kan mellanskillnaden utgöra överhyra som du kan begära tillbaka. För att bedöma om så är fallet behöver man alltså veta vad förstahandshyran är — det vill säga vad den som hyrde ut till dig själv betalar till sin hyresvärd eller bostadsrättsförening. För hyresrätter prövar Hyresnämnden frågan utan kostnad. Vill du gå vidare är det värt att notera att Hyresnämnden dessutom kan döma ut ränta på det belopp som ska betalas tillbaka, och det på eget initiativ (jämför RH 2017:51). Du behöver alltså inte själv yrka särskilt om ränta för att den ska kunna komma i fråga. Reglerna ser annorlunda ut om du hyrt en bostadsrätt eller en villa i andra hand. Då tillämpas i stället lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen), och vid den uthyrningsformen finns ingen rätt till retroaktiv återbetalning av överhyra. Det är därför viktigt att redan från början veta vilken sorts bostad du hyrt.

När det gäller hyresrätter handlar frågan inte bara om du har rätt att få tillbaka pengar, utan också om hur många månaders överhyra som kan omfattas. Hyresnämnden kan besluta om återbetalning för förfluten tid. Är hyresavtalet ingånget efter den 1 oktober 2019 kan återbetalning ske för upp till två år bakåt i tiden. För avtal som ingåtts dessförinnan gäller i stället ett år. Tiden räknas bakåt från den dag då ansökan kom in till Hyresnämnden. Det här samspelar med tremånadersfristen för dig som flyttat ut, och det är värt att förstå hur de hänger ihop. Tremånadersregeln avgör om du över huvud taget hinner få din sak prövad — den sätter en bortre gräns för när ansökan måste vara inne. Tvåårsregeln (eller ettårsregeln) avgör i stället hur långt tillbaka i tiden den eventuella återbetalningen kan sträcka sig. Att vänta kan därför kosta på dubbelt sätt. Dels riskerar du att passera tremånadersfristen helt om du flyttat ut. Dels — eftersom det retroaktiva fönstret räknas bakåt från ansökningsdagen — kan varje månad som går innebära att en äldre månads överhyra faller utanför perioden. Det är ett konkret skäl att inte låta ärendet ligga.

Det är en avgörande skillnad om du fortfarande bor i bostaden eller om hyresförhållandet har upphört. Bor du kvar finns ingen tremånadersfrist att förhålla sig till. Du kan ansöka hos Hyresnämnden om prövning av hyran och om återbetalning under pågående hyrestid. Tremånadersregeln i 12 kap. 55 f § jordabalken aktualiseras först när hyresförhållandet har upphört och lägenheten har lämnats. Att det inte finns någon tremånadersfrist medan man bor kvar betyder dock inte att tiden saknar betydelse. Det retroaktiva fönstret — två år för avtal ingångna efter den 1 oktober 2019, annars ett år — räknas fortfarande bakåt från den dag ansökan kommer in. Ju längre du dröjer, desto fler äldre månader riskerar alltså att hamna utanför den period som kan återbetalas. Står du inför en utflytt är det extra viktigt att ha koll på övergången. I samma stund som du flyttat ut och hyresförhållandet upphört börjar tremånadersklockan ticka. Den som vet med sig att en flytt är på väg gör därför klokt i att se över sitt läge redan innan, så att en eventuell ansökan kan vara inne i tid.

Det första du bör göra är att samla ihop ditt underlag. Spara hyreskontraktet, och samla kvitton, Swish-historik eller kontoutdrag som visar vad du faktiskt har betalat i hyra och under vilka månader. Försök också få fram uppgift om förstahandshyran — alltså vad den som hyrde ut till dig själv betalar — eftersom det är den siffran överhyran mäts mot. Ju tydligare betalningsspår du kan visa, desto enklare blir bedömningen. Därefter prövas frågan av Hyresnämnden, vars prövning är gratis. Har du flyttat ut är det praktiska målet att se till att ansökan kommer in inom tremånadersfristen. Bor du kvar finns mer tid, men som framgått ovan kan det ändå löna sig att agera snabbt så att inte äldre månader faller bort. Pacta är en digital juristbyrå som kan driva återkravet åt dig. Du betalar 20 % bara om vi vinner — inget i förskott, inget om vi förlorar. Du behåller ditt krav — vi är ditt ombud, inte en uppköpare. Det innebär att du inte säljer din fordran, utan att vi företräder dig och driver din sak. Vill du veta var du står kan du börja med att kolla din hyra i Hyreskontroll. Är du osäker på om dina tidsfrister börjat löpa, eller på om du hyrt en hyresrätt eller en bostadsrätt, är det förståeligt — det är just sådant vi kan hjälpa dig att reda ut. Och har du redan flyttat ut är det enkla rådet att inte vänta.