Överhyra i andra hand — så får du tillbaka pengarna

Överhyra innebär att du betalar mer i hyra än vad som är skäligt enligt lag. Det är vanligt på andrahandsmarknaden, där bristen på bostäder gör att hyror ofta sätts långt över den nivå som juridiskt är tillåten. Många andrahandshyresgäster känner inte till att de har rätt att få tillbaka det de betalat för mycket. För en hyresrätt som hyrs ut i andra hand finns en tydlig gräns för vad som får tas ut. Skälig hyra motsvarar i regel den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar till sin hyresvärd. Andrahandshyresgästen ska alltså inte betala mer än vad lägenheten faktiskt kostar i förstahandsledet. Tar förstahandshyresgästen ut mer än så är mellanskillnaden överhyra. Att ta ut överhyra är inte tillåtet, och den som drabbats kan i många fall få tillbaka det överbetalda beloppet. Reglerna finns i 12 kap. jordabalken, ofta kallad hyreslagen, och prövningen görs av hyresnämnden. Den här guiden går igenom vem som kan kräva tillbaka överhyra, hur mycket det rör sig om, vilka tidsgränser som gäller och hur processen ser ut.

Reglerna om överhyra gäller framför allt den som hyr en hyresrätt i andra hand. Om du hyr en hel hyreslägenhet i andra hand och betalar mer än vad förstahandshyresgästen betalar till sin värd, kan du ha rätt att kräva tillbaka skillnaden. Även den som är inneboende i en hyresrätt omfattas. Skälig hyra beräknas då som en proportionell andel av förstahandshyran. Hyr du till exempel ett rum av tre i en lägenhet kan en utgångspunkt vara att ungefär en tredjedel av hyran är skälig, med tillägg för möbler beräknat på samma andel. Betalar du mer än din andel av lägenhetens kostnad kan det vara fråga om överhyra. För andra boendeformer ser reglerna annorlunda ut. Hyr du en bostadsrätt eller en villa i andra hand gäller normalt lagen om uthyrning av egen bostad, privatuthyrningslagen (2012:978). Den lagen ger ingen rätt till retroaktiv återbetalning — hyresnämnden kan i stället sänka hyran framåt i tiden. Det finns dock undantag där 12 kap. jordabalken ändå tillämpas på en bostadsrätt, exempelvis när uthyrningen sker för fritidsändamål, i näringsverksamhet, när någon hyr ut fler än två lägenheter, vid avtal som ingåtts före den 1 februari 2013, vid den andra uthyrningen av flera, samt vid successiva inneboende i en bostadsrätt. I sådana fall kan rätten till återbetalning av överhyra finnas även för en bostadsrätt.

Utgångspunkten för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand är att skälig hyra motsvarar förstahandshyresgästens egen hyra. Hyr du hela lägenheten är det alltså den hyra som står i förstahandskontraktet som är riktmärket. Hyrs lägenheten ut möblerad får ett påslag göras för möblerna. Detta möbelpåslag får enligt praxis uppgå till högst 15 procent av hyran, men ligger ofta runt 10 procent (se RH 2022:28). Påslaget ska stå i rimlig proportion till möblernas faktiska värde och inte användas som ett sätt att kringgå reglerna. Utöver hyran och möbelpåslaget får förstahandshyresgästen lägga till faktiska kostnader för sådant som el, bredband och garage, förutsatt att dessa verkligen avser kostnader som hyresgästen själv betalar. Det handlar alltså om att föra vidare en faktisk utgift, inte om att ta betalt med vinst. Allt som tas ut utöver detta — den ursprungliga hyran, ett skäligt möbelpåslag och vidarefakturerade faktiska kostnader — kan utgöra överhyra. Är du inneboende beräknas skälig hyra på motsvarande sätt, fast på din proportionella andel av lägenheten.

För att få tillbaka överhyra för en hyresrätt lämnar du in en ansökan till hyresnämnden. Bestämmelsen om återbetalning finns i 12 kap. 55 f § jordabalken (tidigare 55 e §). Hur långt bakåt i tiden du kan kräva tillbaka beror på när andrahandsavtalet ingicks. För avtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019 kan du få tillbaka överhyra upp till två år bakåt i tiden, räknat från dagen då ansökan kom in till hyresnämnden. För avtal som ingåtts dessförinnan gäller i stället ett år bakåt. En viktig tidsgräns gäller om du redan har flyttat ut. Då måste ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från att du lämnade lägenheten. Missar du den fristen är möjligheten att kräva tillbaka överhyran i regel förlorad. Bor du fortfarande kvar i lägenheten finns däremot ingen sådan frist — du kan ansöka så länge hyresförhållandet pågår. Utöver själva beloppet kan ränta tillkomma. Hyresnämnden dömer ut ränta på det överbetalda beloppet på eget initiativ, utan att du behöver framställa ett särskilt yrkande om det (se RH 2017:51).

Hyresnämndens prövning är gratis, och du behöver formellt inget ombud för att ansöka själv. Många tycker ändå att det känns krångligt att räkna ut skälig hyra, ta fram underlag och föra sin talan i nämnden — särskilt mot en motpart som kanske bestrider kravet. Det är här Pacta kommer in. Vi går igenom ditt andrahandsavtal, beräknar hur stor del av hyran som kan vara överhyra och driver ärendet hos hyresnämnden åt dig. Du slipper sätta dig in i juridiken på egen hand och får hjälp hela vägen. Vår modell är enkel och utan risk för dig: du betalar 20 % bara om vi vinner — inget i förskott, inget om vi förlorar. Du behåller ditt krav — vi är ditt ombud, inte en uppköpare. Det innebär att du fortsätter att vara den som har rätten till pengarna, och vi företräder dina intressen genom hela processen. Är du osäker på om du betalar för mycket kan du börja med att kontrollera din hyra. Vi kan ofta snabbt ge en första bedömning av om det kan finnas överhyra att kräva tillbaka.