Vad är en skälig andrahandshyra? Så räknar du ut den

Med skälig hyra menas den hyra som lagen tillåter att en andrahandshyresgäst betalar. Tar uthyraren ut mer än så handlar det om en överhyra, och då kan mellanskillnaden i regel krävas tillbaka. Många andrahandshyresgäster betalar i praktiken mer än den skäliga nivån utan att känna till att det finns ett tak — och utan att veta att de kan begära pengarna åter. Vilka regler som gäller beror helt på vad det är för slags bostad som hyrs ut. Hyrs en hyresrätt ut i andra hand tillämpas reglerna i 12 kap. jordabalken, där förstahandshyresgästens egen hyra utgör utgångspunkten. Hyrs i stället en bostadsrätt eller en villa ut i andra hand gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen, 2012:978), som bygger på uthyrarens egna kostnader. Det är alltså viktigt att först avgöra vilken bostadstyp som hyrts ut. Resten av den här guiden går först igenom hyresrätter, som är det vanligaste fallet, och därefter hur det skiljer sig för bostadsrätter och villor.

Hyrs en hyresrätt ut i andra hand är huvudregeln enkel: den skäliga hyran motsvarar den hyra som förstahandshyresgästen själv betalar till sin hyresvärd. Förstahandshyran fungerar alltså som ett tak. Uthyraren får i regel inte ta ut mer än så bara för att bostaden råkar ligga attraktivt eller för att efterfrågan är hög. Ovanpå förstahandshyran finns två tillägg som kan vara tillåtna. Det första är ett påslag för möbler och utrustning om bostaden hyrs ut möblerad. Enligt praxis får möbelpåslaget uppgå till högst 15 procent av hyran, och i många fall landar det snarare runt 10 procent (se RH 2022:28). Det andra är ersättning för faktiska kostnader som uthyraren har för sådant som el, bredband eller en garageplats — förutsatt att det är verkliga kostnader och att andrahandshyresgästen faktiskt har nytta av dem. Det som däremot inte får läggas på är ett rent vinstpåslag. Uthyraren får inte ta betalt för att tjäna pengar på uthyrningen. En förmedlingsavgift räknas som en del av hyran och höjer inte den skäliga nivån — alltså kan en uthyrare inte motivera en högre hyra med att en förmedlare har varit inblandad (RH 2022:28). Reglerna om skälig andrahandshyra för hyresrätter finns i 12 kap. 55 § jordabalken.

Räkneövningen kan delas upp i tre steg. Steg ett: utgå från förstahandshyran. Steg två: lägg eventuellt till ett möbelpåslag om bostaden är möblerad. Steg tre: lägg till faktiska, verifierbara kostnader som el och bredband. Ett exempel. Anta att förstahandshyresgästen betalar 8 000 kr i månaden för lägenheten och hyr ut den möblerad. Ett möbelpåslag på 10 procent blir 800 kr (8 000 × 0,10), vilket ger 8 800 kr. Ingår dessutom el som uthyraren betalar med i snitt 300 kr i månaden kan det läggas till, och den skäliga hyran landar då på cirka 9 100 kr. Hade möbelpåslaget legat på den övre gränsen om 15 procent hade påslaget i stället blivit 1 200 kr (8 000 × 0,15). Hyrs bara ett rum ut och uthyraren bor kvar — en inneboende — beräknas hyran proportionellt. Tanken är att andrahandshyresgästen betalar för sin andel av bostaden. Hyr någon ett rum av tre i en lägenhet motsvarar det ungefär en tredjedel. Med en förstahandshyra på 8 000 kr blir grundnivån då runt 2 700 kr (8 000 ÷ 3), och ett eventuellt möbelpåslag läggs på den andelen, inte på hela hyran. Resultatet av uträkningen är en ungefärlig skälig nivå. Översätter du den mot vad som faktiskt betalas ser du snabbt om det finns en överhyra — och hur stor den i så fall är per månad.

Hyrs en bostadsrätt eller en villa ut i andra hand gäller inte förstahandshyran som tak, av den enkla anledningen att det inte finns någon förstahandshyra. I stället tillämpas privatuthyrningslagen (2012:978), och hyran ska vara kostnadsbaserad. Det innebär att hyran får bygga på uthyrarens egna kostnader för bostaden. Två poster är centrala: en kapitalkostnad, det vill säga en skälig avkastning på bostadens marknadsvärde, och driftskostnader som avgift till bostadsrättsföreningen, uppvärmning och liknande. Är bostaden möblerad eller ingår el och bredband kan även det vägas in i den kostnadsbaserade hyran. En praktiskt viktig skillnad är att en överhyra vid uthyrning av en bostadsrätt eller villa inte kan krävas tillbaka retroaktivt. Hyresnämnden kan sänka hyran för framtiden om den bedöms vara för hög, men till skillnad från vid hyresrätter finns det ingen rätt att få tillbaka det som redan betalats. Det gör det extra viktigt att reagera tidigt om hyran känns hög.

När du har räknat fram en ungefärlig skälig nivå kan du jämföra den med vad du faktiskt har betalat. Är den verkliga hyran högre rör det sig sannolikt om en överhyra, och vid hyresrätter går mellanskillnaden ofta att kräva tillbaka. Återbetalning av överhyra för en hyresrätt prövas av hyresnämnden (12 kap. 55 f § jordabalken). För hyresavtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019 kan hyresnämnden besluta om återbetalning för upp till två år bakåt, räknat från ansökningsdagen. För äldre avtal är gränsen i regel ett år. Hyresnämnden kan också på eget initiativ döma ut ränta på beloppet (jämför RH 2017:51), vilket betyder att du inte själv behöver yrka det för att kunna få det. För att bedömningen ska bli rätt behövs underlag: vad förstahandshyran är, om bostaden var möblerad och vilka tillägg som tagits ut. Mycket av detta framgår av kontraktet och av betalningarna. Är du osäker på om din hyra är skälig kan det vara värt att låta någon med juridisk vana räkna igenom siffrorna och bedöma utsikterna. Det är just detta Pacta hjälper till med. Du betalar 20 % bara om vi vinner — inget i förskott, inget om vi förlorar. Du behåller ditt krav — vi är ditt ombud, inte en uppköpare. Vill du veta om du betalar för mycket kan du börja med att kolla din hyra i vårt verktyg Hyreskontroll.