Studie · Publicerad 16 juli 2026
Överhyra-gapet 2026
Andrahandshyrorna i storstäderna ligger 30 till 78 procent över de ordinarie hyrorna. För hyresrätter sätter lagen samtidigt ett tak. Vi har räknat på gapet, stad för stad.
Av Poyan Katebi, jur. kand. · Källor: SCB och Qasas hyresrapport 2025
+78 %
så mycket över ordinarie hyra ligger medianhyran för en andrahandstvåa i Stockholm
5 129 kr
per månad över lagens tak för den som betalar medianhyran för en hyresrätts-tvåa i Stockholm
2 år
så långt bakåt kan hyresnämnden besluta om återbetalning för avtal ingångna efter den 1 oktober 2019
Medianhyror 2025: andrahand mot ordinarie hyra
Kronor per månad. "Lagligt tak" avser andrahandsuthyrning av hyresrätt: ordinarie hyra plus 15 procent för fullt möblerad bostad, exklusive faktiska tillägg som el och bredband. "Över taket" är medianhyran minus taket.
| Stad | Storlek | Andrahand | Ordinarie | Gap | Lagligt tak | Över taket | Per år |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stockholm | 1 rum | 11 000 | 6 249 | +76 % | 7 186 | 3 814 | 45 800 |
| Stockholm | 2 rum | 14 500 | 8 149 | +78 % | 9 371 | 5 129 | 61 500 |
| Stockholm | 3+ rum | 18 000 | 11 162 | +61 % | 12 836 | 5 164 | 62 000 |
| Göteborg | 1 rum | 9 500 | 5 715 | +66 % | 6 572 | 2 928 | 35 100 |
| Göteborg | 2 rum | 11 500 | 7 174 | +60 % | 8 250 | 3 250 | 39 000 |
| Göteborg | 3+ rum | 14 500 | 9 055 | +60 % | 10 413 | 4 087 | 49 000 |
| Malmö | 1 rum | 8 200 | 5 831 | +41 % | 6 706 | 1 494 | 17 900 |
| Malmö | 2 rum | 11 000 | 8 074 | +36 % | 9 285 | 1 715 | 20 600 |
| Malmö | 3+ rum | 14 200 | 10 933 | +30 % | 12 573 | 1 627 | 19 500 |
Medianhyror: Qasa, Hyresrapporten 2025, återgivna av Hyresgästföreningens Bostadsfakta. Tak och årsbelopp: Pactas beräkningar enligt metodnoterna nedan.
Vad säger lagen?
Den som hyr en hyresrätt i andra hand skyddas av hyreslagens bruksvärdesregler. Uthyraren får inte ta ut mer än sin egen hyra, med ett påslag på högst cirka 15 procent om bostaden hyrs ut fullt möblerad, plus faktiska kostnader för sådant som el och bredband. Allt därutöver är överhyra.
Överhyra kan återkrävas. Hyresnämnden kan besluta att uthyraren ska betala tillbaka mellanskillnaden upp till två år bakåt i tiden för avtal som ingåtts efter den 1 oktober 2019, med ränta. Den som redan flyttat ut måste ansöka inom tre månader från avflytten.
Viktigt: bostadsrätter och villor som hyrs ut privat följer i stället privatuthyrningslagen, där hyran får vara kostnadsbaserad och någon retroaktiv återbetalning inte sker. Tabellens tak och årsbelopp gäller därför hyresrättsfallen. Läs mer i vår guide om överhyra och guiden om skälig andrahandshyra.
Metod och källor
- Medianhyror för andrahand och ordinarie hyra per stad och lägenhetsstorlek kommer från Qasas Hyresrapporten 2025, återgivna av Hyresgästföreningens Bostadsfakta. Riksnivåer stäms av mot SCB:s Hyror i bostadslägenheter 2025.
- Det lagliga taket är beräknat som ordinarie medianhyra gånger 1,15, det vill säga med praxismaximalt möbelpåslag. Faktiska tillägg för el och bredband ingår inte, vilket gör beräkningen försiktig.
- Medianerna omfattar hela privatmarknaden, både hyresrätter och bostadsrätter. Gapet är därför en marknadsindikation, medan tak och återkrav gäller hyresrättsfallen.
- En median beskriver inte ett enskilt fall. Skälig hyra bedöms alltid individuellt, och studien påstår inget om hur stor andel av uthyrningarna som bryter mot taket.
Betalar du för mycket?
Kontrollera din hyra gratis på två minuter. Har du betalat överhyra i en hyresrätt kan Pacta driva ditt återkrav. Du betalar 20 procent bara om vi vinner.
Journalist? Vi delar gärna hela underlaget, metodnoterna och källorna, och ställer upp med juridisk expertkommentar. Skriv till hej@pacta.nu. Vid citering, ange Pacta (pacta.nu) som källa och länka gärna till denna sida.